Előleg vagy foglaló? – Így sáfárkodj az önerővel lakásvásárláskor

Ingatlanvásárláskor a legtöbb vevő számára égető kérdés (hiszen az egész tranzakció sorsát eldöntheti), hogy milyen jogcímen és mennyi pénzt adjunk át az eladónak a szerződéskötés alkalmával?

A köznyelvben az "előleg" és a "foglaló" kifejezéseket gyakran szinonimaként használják, ám jogi értelemben ég és föld a különbség közöttük. Ha porszem kerül a gépezetbe, ez a különbség dönthet arról, hogy megmarad-e a megtakarított pénzed, vagy elveszíted a lakásvásárlásra szánt tőkéd jelentős részét.

Foglaló vagy előleg?

Amíg az adásvétel papírforma szerint zajlik, mindkét összeg egyszerűen beleszámít a vételárba. A valódi funkciójuk a szerződés meghiúsulásakor válik láthatóvá:

• Előleg: Jogilag csupán a vételár egyik részlete. Nincs szankciós jellege: ha az üzlet bármely okból kútba esik, a teljes összeg visszajár a vevőnek.

• Foglaló: Ez már igazi biztosíték. Ha a vevő hibájából (vagy az ő érdekkörében felmerülő okból) hiúsul meg a vétel, a foglaló elvész. Ha az eladó gondolja meg magát, a kapott összeg dupláját köteles visszafizetni.

"Előleggel is lehet 'foglalni' az ingatlant, vagy ez illúzió?"

Sokan gondolják, hogy az előleg is "lefoglalja" a lakást. Ez sajnos illúzió. Mivel az előlegnek nincs szankciós ereje, az eladó bármikor visszaléphet (például ha az adásvételi szerződés aláírása előtt kap egy jobb ajánlatot), és mindössze az összeget kell visszaadnia. Valódi elköteleződést és az ingatlan "kivételét a piacról" csak a foglaló garantál.

Mennyit merjünk kockáztatni? 5%, 10% vagy több?

A piaci sztenderd általában a vételár 10%-a, de ez nincs kőbe vésve, sőt: az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás mérései szerint inkább 8%. A döntésnél mérlegelni kell a kockázatokat:

• 1% vagy alatta: Jellemzően akkor merül fel, ha a vevő bizonytalan a hitele kapcsán, vagy az eladó belemegy egy kisebb biztosítékba. Hátránya, hogy az eladót sem tartja vissza erősen egy jobb ajánlattól (hiszen a dupla visszafizetés összege alacsony).

• 5-10%: Ez a "biztonsági zóna". Az eladók többsége is ezt várja el.

• 10% felett: Ritka és kockázatos. Csak akkor javasolt, ha rendkívül nagy a verseny az ingatlanért, és a finanszírozásod (pl. készpénz) 100%-ig betonbiztos.

Az önerő és a "banki lassúság" csapdája

A banki terminológiában önerőnek számít minden, amit nem hitelből fizetsz (megtakarítás, családi támogatás, Babaváró stb.). A bankok azt tekintik igazolt önerőnek, amit már ténylegesen átadtál az eladónak – és itt jön a csapda.

Mi történik, ha a bank nem dönt időben?

A bírói gyakorlat szigorú: a hitel elutasítása vagy a bírálat elhúzódása a vevő érdekkörébe tartozó kockázat. Ha lejár a fizetési határidő, az eladó jogszerűen elállhat a szerződéstől és megtarthatja a foglalót.

Megoldás: Ha az eladó ezt elfogadja, a szerződésben ügyvédi segítséggel rögzíteni kell, hogy a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár (vagy előleggé alakul át).

Ingatlanközvetítőn keresztül adott pénz – Kinél van a biztonság?

Gyakori gyakorlat, hogy a vételi ajánlat mellé "ajánlati biztosítékot" kér az ingatlanközvetítő. Itt nagyon óvatosnak kell lenni:

• Kihez kerül a pénz? Az ingatlanközvetítő letétkezelőként általában nem jogosult eljárni, mivel letétkezelésre csak pénzügyi intézmény jogosult, erre vonatkozó hatósági engedély alapján. Erre tekintettel főszabályként az ingatlanközvetítő pénzt letétbe nem vehet, hanem azt csak az eladó maga veheti át.
• Mennyire biztonságos? Soha ne adjunk át pénzt jogcím nélküli "átvételi elismervény" ellenében! Hanem mindig legyen rögzítve, hogy az "ajánlati biztosíték"-nak mi a sorsa az ajánlat eladói elfogadása vagy elutasítása esetén, illetve ha az elfogadott ajánlat után a szerződéskötésre nem kerül sor a megállapodott időpontig (pl. mert a felek mégsem egyeznek meg a részletekben). Amint az eladó aláírta az ajánlatot, ez az összeg általában foglalóvá válik, nem csak előleg lesz. 
• Előfordul, hogy az ingatlanközvetítő számlájára kérik ezt teljesíteni, mivel a gyakorlatban ez az ő díját fedezi. De ilyen esetben is az ingatlanos számlája az eladó által megjelölt teljesítési számlaként szerepeljen és az eladó vállalja a kötelezettséget, felelősséget a foglaló / előleg jogkövetkezményeinek teljesítésére. 

Összegzés: A tudatosság kifizetődik

A lakásvásárlás során az önerő nemcsak egy összeg a bankszámlán, hanem a jövőbeli otthonod záloga.

1. Ne feledd: az előleg a biztonságod, a foglaló  a fegyvered az ingatlanért folytatott harcban.
2. Tisztázd a közvetítő által megfizetni javasolt pénz jogcímét, sorsát.
3. Az eladóval törekedj megállapodni, hogy legyen menekülőút a szerződésben a banki elutasítás esetére.

Az ingatlanpiacon a "vakon bízom a folyamatban" stratégia drága lecke lehet. Vigyázz az önerődre, és dönts jogilag megalapozottan!